4 Booming Waterfront Destinace nemovitostí
Mezinárodní kupující jsou přitahováni k exkluzivitě nábřežních nemovitostí a udržují je ve vysoké poptávce. To, s nedostatkem nabídky, povede k tomu, že ceny budou nadále růst. Naši přátelé na YachtStyle podívejte se na vybrané příklady v Sydney, Aucklandu, Phuketu a Samui.
Sydney, Austrálie
Zaznamenávejte velký prodej, protože trh s nemovitostmi roste.
Autor: Sophie Kalkreuth
Od dramatických bílých skořápek opery po ocelové oblouky Harbour Bridge a jachty tečkující záliv - Sydneyův přístav je jedním z nejznámějších na světě. Domy na nábřeží, zejména domy nacházející se východně od města v Darling Point a Point Piper, představují některé z nejdražších australských nemovitostí. Ztělesňují také životní styl u vody a přístup k kotvištěm a plážím jen pár minut od centrální obchodní čtvrti (CBD).
Realitní trh v Sydney je v současné době na vzestupu. V roce 2013 australský trh s nemovitostmi zaznamenal nejsilnější meziroční růst od roku 2009 a ceny domů v Sydney vzrostly o 15,2% podle informací o nemovitostech společnosti RP Data. Podle indexu Christiana's Great Estates z roku 2014 Luxury Defined Index také zaznamenalo město výraznou nejvyšší prodejní cenu 51,8 milionu USD.
„Cyklus luxusních nemovitostí, který v roce 2012 dosáhl maxima v roce 2008, se v posledních dvou letech neustále zlepšoval, když bylo dosaženo několika rekordních prodejů,“ říká Ken Jacobs z mezinárodní nemovitosti Ken Jacobs-Christie v Sydney. „Dva největší prodeje v Sydney jsme za poslední finanční rok (1. července 2013 až 30. června 2014) zvládli za ceny 37 milionů USD a 32 milionů AU.“
Nabídka bydlení v Sydney je omezena geografickými omezeními, územními předpisy a omezeným uvolňováním půdy. To je jeden z faktorů růstu cen - vývojáři údajně začali přeměňovat zastaralé kancelářské budovy na luxusní projekty, aby uspokojily poptávku. Prodej podporují také mezinárodní investoři, zejména asijští kupci. Přestože místní kupující stále tvoří většinu prodejů v Sydney - kupující z druhého domova představují pouze 25 procent luxusního trhu - v roce 2013 došlo k čínským kupcům několik významných prodejů, včetně nejvyššího prodeje ve městě, nemovitosti ve výši 51,8 milionu USD na nábřeží.
"Blízkost Sydney, bezpečná ekonomika, nabídka životního stylu na světové úrovni a uvolněná kulturní atmosféra jsou pro zahraniční kupce, kteří hledají dostupné spojení s Asií, neuvěřitelným lákadlem," říká Jacobs.
Crown Group, vývojář se sídlem v Sydney, zahájila v roce 2013 společnost Sky by Crown a Viva by Crown a zahraniční tržby představovaly 20 procent z jejích prodejů. Podle generálního ředitele skupiny Iwana Sunita měla Sydney výhody z opatření na ochlazení trhu v Asii. „(Paušální) ceny v CBD jsou o 30 až 50 procent nižší (než) ekvivalentní umístění v Hongkongu nebo Singapuru.“
Nejvyšší ceny jsou dosahovány nábřežními nemovitostmi s pohledy na pohlednice na most, operu a přístav, přestože prodejní ceny se v závislosti na nemovitosti velmi liší. "Je důležité zdůraznit, že rychlost mluvení za metr čtvereční na nábřeží v Sydney může být velmi zavádějící, protože existují divoké rozdíly v důsledku umístění, pohledu, obrysu, aspektu, zařízení atd.," Říká Ken Jacobs. "K tomu se přidává nedostatek volné půdy, takže ve většině případů, pokud chce kupující postavit nový dům, musí si koupit stávající dům a zbourat ho."
Například v Point Piper se ceny mohou pohybovat mezi 18 000 USD až 30 000 USD za zbořené domy na nábřeží a u zavedených domů od 20 000 USD do 39 000 USD s vylepšenou hodnotou. Tyto sazby výrazně klesají mimo super hlavní oblasti.
V posledních letech vykazovaly nové byty také silné prodejní ceny. Byty v Buckhurstu v Point Piper se prodávaly za 9 milionů až 13 milionů AU, když byl trh nízký. Projekt zahrnuje pouze šest bytů o rozloze přibližně 380 m2. Na Pacific Bondi Beach, nábřeží, na jedné z trendových východních pláží v Sydney, byly prodány dva sousední penthousy za 21 milionů USD. V Barrangaroo, místě nového kasina, se v současné době vyvíjí některé nové projekty na nábřeží.
Při pohledu do budoucna očekávají analytici nemovitostí pokračující, i když mírnější růst v luxusním sektoru v Sydney. „Pokud nedojde k velkému nárůstu úrokových sazeb nebo k selhání ekonomiky, což je velmi nepravděpodobné, uvidíme další zisky na trhu prvotřídních nemovitostí,“ říká Shane Oliver, hlavní ekonom společnosti AMP. Intenzita poptávky zaznamenaná v roce 2013 však v tomto roce pravděpodobně nebude přetrvávat, říká John McGrath, generální ředitel společnosti McGrath Estate Agents. "Myslím, že letos bude růst cen o 5 až 10 procent, ale některé segmenty trhu budou mít lepší výkon než ostatní," říká. Zejména očekává, že „trhy životního stylu“, ti, kteří jsou blízko města a pláží, budou i nadále pozorovat zvyšování cen.
Shrnutí trhu
- V roce 2013 zaznamenal australský trh s nemovitostmi nejsilnější meziroční růst od roku 2009.
- Ceny domů v Sydney v roce 2013 vzrostly o 15,2%, zatímco ceny bytů o 11,6%. Růst cen v luxusním sektoru je podporován nízkou nabídkou a silnou poptávkou zahraničních odběratelů.
- Čínský státní příslušník stál za nejlepším prodejem Sydney v roce 2013, což je majetek na nábřeží 51,8 milionu USD.
Pro zvážení
- 112 Wosleley Road, Point Piper
- Pětipokojový moderní dům s výhledem na přístav a 30 metrů exkluzivního průčelí přístavu, včetně soukromého mola. Navrženo pro plynulý vnitřní / venkovní životní styl, bazén a terasu, špičkové vybavení, špičkovou bezpečnost.
- Cena za aplikaci.
- www.kenjacobs.com.au
- 3 Lindsay Avenue, Darling Point
- Nemovitost inspirovaná Frankem Lloydem Wrightem na prvotřídním místě o rozloze 1 725 m² s výhledem z Double Bay na Manly. Pět ložnic s přístupem na balkon, 3,5 koupelny. Master suite s vlastní koupelnou s vápencem. Parkování pro čtyři auta. Je schopen uvazovat 100 stop plavidlo.
- Cena za aplikaci.
- www.kenjacobs.com.au
Auckland, Nový Zéland
Omezená nabídka a silný migrační tok k udržení cen luxusního bydlení na nábřeží.
Autor: Sophie Kalkreuth
Auckland nemusí mít dramatický přístav v Sydney nebo Hongkongu, ale město nabízí krásné pobřeží s plážemi, útesy, tichými zátokami a spoustou domů na nábřeží. Městský trh s nemovitostmi nabyl na dynamice také díky nedostatku domů, nízkým úrokovým sazbám a politice otevřených dveří, které povzbudily zahraniční investory.
"Auckland byl ve všech odvětvích silně poptáván s rostoucím zámořským zájmem, zejména z Asie," říká Charlie Brendon-Cook společnosti Luxury Real Estate Limited. „Investoři k nám přicházejí konkrétně ze Singapuru, Číny, Velké Británie, Ameriky a Ruska. Ve vynikajících lokalitách stále existují některé atraktivní ceny. Zejména Bay of Islands zůstává jedním z nejlépe střežených tajemství. Objevuje se však. “
Domy v okolí města také rostou podle světových standardů. Průměrné ceny v Aucklandu se v březnu 2014 meziročně zvýšily o 14,3 procenta - luxusní dům o rozloze 4 000 metrů čtverečních poblíž města nyní stoupá o 3,5 milionu NZ. A ceny jsou na nábřeží vyšší. V závislosti na kvalitě, velikosti a umístění se ceny nemovitostí na nábřeží pohybují v průměru kolem 4 278psf NZ.
Rychle rostoucí ceny na Novém Zélandu, zejména v Aucklandu, vyvolaly v dubnu upozornění Mezinárodního měnového fondu. "Obav je, že lidé začínají očekávat, že se ceny budou dále zvyšovat, a proto nyní skočí na trh s bydlením, protože se obávají, že budou ceny později oceněny, a to vytváří ještě větší tlak na vzestup," řekl Brian Aitken z MMF.
V říjnu 2013 zavedla rezervní banka Nového Zélandu omezení týkající se půjček s vysokým poměrem půjček k hodnotě (LVR), které způsobily pokles objemu prodeje, ale jen nepatrně. „Objemy prodeje jsou stále pod úrovní, která byla zaznamenána před účinností omezení LVR v říjnu 2013, ale nezdá se, že by již dále klesaly - ve skutečnosti byly červnové prodeje pouze o 2 procenta nižší než ve stejném měsíci loňského roku,“ říká Ekonom ASB Bank Daniel Smith.
Říká, že pokles v nových zápisech naznačuje, že tok domů přicházejících na trh zůstal poměrně nízký. „Omezení nabídky se za poslední rok mírně snížila, přičemž celkové výpisy jsou v současné době zhruba o 14 procent vyšší než před rokem. Bylo to způsobeno mírným poklesem prodeje a malým nárůstem v kotacích. Klíčová slova jsou „mírná“ a „malá“ - počet domů na trhu zůstává podle historických standardů výjimečně nízký. “
Smith říká, že očekává, že ceny v regionu Auckland budou nadále růst, a to díky silným migračním tokům a omezeným dodávkám, i když ne tempem pozorovaným v období 2012–2013.
"V současné době existuje na trhu nemovitostí NZ řada smíšených zpráv," říká Joe Telford ze společnosti Sotheby's International Realty. "Ačkoli se růst v posledních šesti měsících zpomalil, na trhu v Aucklandu je stále vysoká poptávka po kvalitních nemovitostech."
Majetek na nábřeží je obzvláště vyhledávaný a Telford říká, že hodnoty zůstávají vysoké a růst zůstává silný v klíčových oblastech nábřeží, jako je Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport a Takapuna. Například v Herne Bay je méně než 100 prodejů ročně. "Nedostatek zásob a vysoká poptávka řídí růst," říká.
Zahraniční kupci také zvyšují ceny, přitahují exkluzivitu nábřežních statků v Aucklandu a životní styl a přístup k vodě. "Velká část našeho dotazu na nemovitost na nábřeží pochází od zahraničních kupců," říká Telford. Na rozdíl od mnoha jiných zemí Nový Zéland nemá daň z razítka nebo daně z kapitálových výnosů, i když na vlastnictví zahraničních nemovitostí se vztahují určitá omezení. Například majetek, který je zámořským úřadem pro investice v zahraničí (OIO) klasifikován jako „citlivý“, vyžaduje pro zahraniční obyvatele Nového Zélandu aplikaci Zámořská investiční aplikace (OIA).
To se netýká domů na nábřeží, říká Telford. „Většina nemovitostí na centrálním nábřeží v Aucklandu nevyžaduje OIA, protože jen velmi málo vlastností je větší než 6 500 sqft, což je práh pro nábřeží, který lze klasifikovat jako citlivý,“ dodává.
Domy na nábřeží budou vždy poptávány, dodává Telford a očekává, že růst bude pokračovat v souladu se zbytkem trhu s nemovitostmi na Novém Zélandu. "Je nemožné vytvořit více nábřeží majetku a to je největší výhoda vlastnictví toho, co je považováno za nejlepší nemovitost v Aucklandu."
Shrnutí trhu
- Průměrné ceny nemovitostí v Aucklandu se v březnu 2014 meziročně zvýšily o 14,3 procenta. Ceny nemovitostí se však během dubna mírně ochladily a tržby se ve stejném období loňského roku snížily zhruba o 15 procent.
- Nemovitosti nad 500 000 NZ pokračovaly v dobrém prodeji a v dubnu se v této cenové kategorii prodalo 547 domů, což odráželo množství čísel dosažených během léta.
- Růst zůstává silný v klíčových oblastech nábřeží, jako je Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport a Takapuna, kde je nabídka omezená.
Pro zvážení
- 17 O'Neills Avenue, Takapuna, Auckland
- Nábřeží nemovitost se nachází na 1 303 m², s výhledem na ostrov Rangitoto ze všech tří úrovní
- Zahrnuje čtyři ložnice, čtyři koupelny a dvě parkovací místa
- Nachází se krátkou jízdu přes Harbour Bridge do města Auckland
- Cena za aplikaci. Č. BSA10245
- www.auckland.nzsothebysrealty.com
- 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
- Nachází se na vrcholu útesu na poloostrově mezi Milfordem a Castor Bay
- Zahrnuje půdorys 1 000 m², 6 ložnic s vlastním příslušenstvím, domácí kino, bazén, jacuzzi, venkovní obývací část
- Požadovaná cena: 8 800 000 NZD Ref. NZE10153
- www.auckland.nzsothebysrealty.com
Kamala, Phuket, Thajsko
Luxusní trh na nábřeží získává svůj lesk.
Alex Frew McMillan
Phuket a Koh Samui vždy drželi spoustu přitažlivosti pro zahraniční kupce vil, i když teoreticky nejsou schopni koupit pozemky v Thajsku.
Podél „Milionářské míle“ vede silnice po západním pobřeží Phuketu, poblíž pláže Kamala, do vil na 8 milionů dolarů nebo více. Rychlé vyhledání názvu silnice vždy přinese rozbití nemovitostí na trhu. Realitní trh s nemovitostmi ve Phuketu již ve skutečnosti vykazuje raný trend směrem ke stabilnímu růstu a transakce se zvýšily, přičemž hlavní hráči z realit dostávali denně více dotazů z celého světa. Do konce roku 2015 se odhaduje, že se má vyvinout více než 50 nových luxusních nemovitostí. Tento ostrov se stává nejvíce prokázaným a nejživějším luxusním realitním trhem v Asii - rychle předjíždí ostatní, jako je Bali.
Mezi těmito projekty se vývoj MontAzure v Kamale nazýval nejambicióznějším rezidenčním projektem Phuketu v rezortu od doby, kdy skupina Banyan Tree Group spustila Laguna před 25 lety.
Na místě, které se může pochlubit jedinečným přírodním prostředím, bude MontAzure citlivě vyvinuto tak, aby nabídlo 13 jedinečných soukromých luxusních nemovitostí, 70 nízkopodlažních plážových rezidencí a nabídne luxusní pohostinství, jako je maloobchodní středisko životního stylu, důchodové a wellness zařízení, sofistikovaná pláž jídelní a zábavní zařízení. Vývojáři zapojili tým špičkových světových plánovačů, architektů a designérů. Projekt je klenotem vzácné kvality, místem, kde nedotčený tropický les ustupuje 250 metrů dlouhému měkkému písku, ve stínu zralých stromů Casuariny.
První fáze vývoje nabízí kupujícím řadu 13 rozsáhlých luxusních nemovitostí, z nichž každá se nachází na velkorysých pozemcích v rozsahu od 4 900 sqm (52 700 sf) do více než 10 000 sqm (107 600 sf). K vytvoření těchto výjimečných domů byla zapojena trojice talentů na design - doyen moderní thajské architektury, Lek Bunnag, balijská legenda interiérového designu, Jaya Ibrahim a Martin Palleros z Tierra Design, kteří také celý projekt naplánovali.
Každá nemovitost bude mít soukromý bazén, doplněný dětským bazénem a jacuzzi. Obyvatelé mohou také relaxovat v soukromí s vlastní venkovní vanou a sprchou na širokých verandách pavilonů hlavní ložnice. Střechy mají paluby s trávníkem a kryté jídelní prostory jsou přístupné soukromým výtahem. Rozmanitou zahradu zdobí celá řada původních a vysazených tropických rostlin a stromů, které jsou spojeny s úchvatným výhledem na zátoku Kamala. Díky tomu je vývoj bezpečným přístavem daleko od shonu města.
Kupující si mohou přizpůsobit interiéry vil podle svých preferencí. Kromě luxusního soukromého majetku mají majitelé privilegovaný přístup na pláž a řadu exkluzivního vybavení a služeb nabízených v plážovém klubu MontAzure Residents. Širší vývoj bude zahrnovat řadu integrovaných komponent pohostinství, které zajistí, že požadavky obyvatel a potřeby životního stylu budou splněny efektivně.
Shrnutí trhu
- Zahraniční kupující stále přitahují vily Phuket a Koh Samui, ačkoli teoreticky nemohou v Thajsku koupit pozemek.
- Na „milionářské míle“ podél západního pobřeží Phuketu, poblíž pláže Kamala, vily běží na 8 milionů USD nebo více. Sotheby's International Realty uvádí několik krásných nemovitostí Phuketu, včetně nemovitosti se čtyřmi ložnicemi v Ao Makham, pět kilometrů jižně od města Phuket, za THB165 milionů (5,2 milionu USD).
- Bill Barnett, generální ředitel v oblasti pohostinského poradenství C9 Hotelworks, zdůraznil, že Phuket je na vzestupu pro luxusní luxusní nemovitosti. Významná zlepšení infrastruktury a pokračující silný růst cestovního ruchu přitahují institucionální investice a vytvářejí silnou touhu mezi ultramyslou společností s čistým jměním po celém světě po luxusních vilách, zejména těch, kterých se účastní návrháři celebrit.
- Výzkum CBRE ukazuje, že do konce roku 2015 má vstoupit na trh více než 50 nových špičkových nemovitostí.
MontAzure, Phuket
Na místě, které se může pochlubit jedinečným přírodním prostředím, bude MontAzure citlivě vyvíjen tak, aby nabízel jedinečné soukromé luxusní majetky, nízkopodlažní rezidence na pláži, stejně jako luxusní komponenty pohostinství, jako je maloobchodní středisko životního stylu, odchod do důchodu a wellness, sofistikované stolování na pláži a zábavní zařízení s nízkými klíči.První fáze vývoje nabízí 13 rozsáhlých luxusních statků, z nichž každý se nachází na velkorysých pozemcích od 4 900 m2 (52 700 sf) do více než 10 000 m2 (107 600 sf).
Koh Samui, Thajsko
V plenkách, ale roste.
Alex Frew McMillan
V Koh Samui sleduje Knight Frank kolem 420 vilaních jednotek na trhu, které podle makléřů jsou stále ještě v plenkách. Asi 89 procent vil na ostrově je v soukromých rukou, mnoho z nich v blízkosti pláží Cheong Mon, Chaweng a Bophut, hlavních turistických setkání. Pláže Maenam a Lamai jsou vzestupné a mírumilovnější, ale stále kousek od akce.
Knight Frank říká, že 55% vil na Koh Samui je stále na trhu, přičemž nejoblíbenější je v rozmezí od 20 do 40 miliónů THB (od 630 000 do 1,25 milionu USD) na jednu vilu. „Vily v této cenové kategorii obvykle zahrnovaly úbočí, poskytující panoramatický výhled na moře a určitou vzdálenost od pláže,“ poznamenává makléřská společnost.
Příkladem je luxusní butiková vila Samujana, která má sbírku 25 luxusních vil na svahu. Vývoj byl poprvé zahájen v březnu 2012 jako nejexkluzivnější a diskrétní luxusní vila Koh Samui. Samujana se nachází na nejvyhledávanějším místě na ostrově a nabízí úplné soukromí, jen pár minut jízdy od mezinárodního letiště Samui. Oceněný vilový statek se nachází na kopci, jen pár kroků od pláží Choeng Mon a populárního Chawengu, s výhledem na korálovou zátoku, která poskytuje nepřetržitý výhled na moře a soukromý přístup na pláž.
Všechny vily byly navrženy asijskými slavnými architekty Gary Fell z architektů GFAB - každá citlivě konstruovaná v souladu s přírodními skalními výchozi a vegetací s moderním prostorným designem. -artové kuchyně, vyhrazené parkoviště a soukromé nekonečné okrajové bazény.
Akciový trh nyní sleduje výsledky hlavních vývojářů v Thajsku, aby poskytl nějaké vodítko pro směr trhu. To může dobře probíhat. Například společnost Land and Houses, jeden z největších vývojářů v zemi, zaznamenala nárůst zisku o 20 procent ve srovnání s rokem 2013 ve druhém čtvrtletí 2014 a tržby vzrostly o 26 procent. Prodej bytů byl vyšší než očekávání analytiků, jako jsou Thanatcha Jurukul a Nithi Wanikpun v Nomura. Stále však očekávají zpoždění převodů bytů, takže analytici předpokládají pro tento fiskální rok pro země a domy pouze 5 procentní růst.
Zachytily se také samostatné rodinné domy, což by mohlo naznačovat lepší sentiment. Tým analytiků má však na akciích stále „neutrální“ rating - často interpretovaný jako význam prodávající akcie - zatímco čekají, zda bude možné oživení udržet a zda vedení přijde s předpovědí dlouhodobějšího růstu tržeb. Domnívají se, že developer Quality Houses vypadá nejlépe jako hlavní developer pozemků.
Samujana, Koh Samui
Samujana villa estate je sbírka 25 bohatých vil, na prodej a pronájem. Všechny vily mají velké soukromé nekonečné bazény a nerušený výhled na moře. Vily jsou dokonale posazené na svahu s výhledem na korálovou zátoku a nabízejí tři až osm ložnic a jsou ideální pro rodiny, přátele a páry. Má výhodnou polohu jen pár minut od mezinárodního letiště Koh Samui a pláže Chaweng.
