Off White Blog
Co bude dál pro London Real Estate Post-Brexit?

Co bude dál pro London Real Estate Post-Brexit?

Březen 28, 2024

V hodinách a dnech po referendu ve Velké Británii, ve kterém se 51,9% voličů rozhodlo opustit Evropskou unii, se na většinu země šokovalo. Kampaň byla hořká a vizuální, vedená podněcováním rétoriky kolem britského přistěhovalectví, ekonomiky a byrokratické elity, ale mnozí v Británii i v zahraničí neočekávali, že převažuje volební hlas.

Jak svět zápasil s výsledky, trhy reagovaly v takovém měřítku, jaké nebylo vidět od finanční krize. Libra klesla na nejnižší od roku 1985, asijské akcie klesly a jen o několik dní později vyšly zprávy, že Standard & Poor's zbavila Británii svého ratingu triple-A. Hlasování připravilo národ na předběžné rozhovory o hořkém rozvodu a jelikož neexistuje precedens pro zemi, která opouští obchodní blok EU s 28 členskými státy, panuje nejistota ohledně toho, jak přesně bude Spojené království vyjednávat svou novou pozici v politické a ekonomická krajina.

Tato nejistota již ovlivnila trh s nemovitostmi, zejména v Londýně, kde někteří kupující z nákupů vytahovali obavy z budoucnosti města. Ministerstvo financí Spojeného království před hlasováním varovalo, že ceny rezidenčních nemovitostí by byly až o 18% nižší, pokud by se země rozhodla odejít. Howard Archer, hlavní evropský a britský ekonom IHS Economics, uvedl, že aktivita na trhu s bydlením a ceny jsou „velmi vážně ohroženy dlouhým, výrazným poklesem po rozhodnutí Spojeného království opustit“ Evropskou unii. Předpovídá, že ceny nemovitostí by mohly v druhé polovině roku 2016 klesnout o 5% a v roce 2017 o dalších 5%.


"Hlasování pro Brexit vytvoří období obnovené nejistoty na hlavním londýnském trhu s bydlením," řekl Liam Bailey, globální vedoucí výzkumu v Knight Frank v Londýně. „Některá poptávka, zejména od investorů, bude zpožděna av některých případech přesměrována“.

Brexit představuje obnovenou nejistotu po řadě událostí, které již utlumily londýnský trh s nemovitostmi. Od roku 2009 do roku 2014 Londýn opakovaně uváděl titulky rekordních prodejů prvotřídních sídel bohatým kupcům z Ruska, Středního východu a Asie, z nichž mnozí byli v centrálních čtvrtích města, tzv. „Zlaté poštovní směrovací čísla“, které zahrnují Belgravii. , Knightsbridge, Kensington, Mayfair a Holland Park. Od roku 2014 se však trh zpomalil. “

Některé protivětry přicházely ve formě daní. Nová sazba kolkovného, ​​která byla zavedena v prosinci 2014, účtuje 10% z nemovitostí nad 925 000 GBP (1,3 milionu USD) a 12% z nemovitostí nad 1,5 milionu GBP (2,5 milionu USD). Od dubna tohoto roku budou kupující druhých domů a nemovitosti typu „buy-to-let“ čelit další dani; příplatek ve výši 3% za kolky určený k vyrovnání oblasti mezi investory a kupujícími, kteří kupují poprvé.


Účinek nových kolkových cel se již projevil na trhu, přičemž mnohem méně transakcí bylo zaznamenáno v rozmezí 2 milionů USD plus. Kampaň Brexit poté kupujícím a prodávajícím dále pozastavila. "Kupující a prodávající odložili rozhodnutí kvůli vyhlídce na vstup na nezařízené ekonomické a politické území," říká Tom Bill, vedoucí londýnského rezidenčního výzkumu v Knight Frank. Podle údajů Knight Frank zůstala poptávka v květnu 2016 utlumená i po nemovitostech, kde poptávkové ceny klesly o 10% nebo více.

Ve městě, které čerpá značné investice z mezinárodních trhů, jsou místní politické otřesy pouze částí hádanky. Během minulého roku byli hlavní zahraniční investoři do britského majetku zasaženi vlastními překážkami: nízké ceny ropy na Blízkém východě, měnové problémy v Rusku, recese v Brazílii a otřesy na akciových trzích v Číně, které všechny přispěly k několika málo vysokým - odesílat transakce. V roce 2014 investovali investoři z regionu Mideast 15% hlavních nákupců v centru Londýna; v roce 2015 tvořily 4%.

Podle Yolande Barnes, vedoucího světového výzkumu v Savills, se kampaň Brexit stala vhodnou omluvou pro zpomalení na trhu, ke kterému již došlo. Čísla Savills ukazují, že ceny v hlavním centru Londýna v roce 2015 klesly o 6% a objemy obchodů klesly až o 40%. "Brexit je velmi dobrá výmluva pro lidi, kteří neudělají nic na trhu, kde by lidé stejně nic neudělali," říká Barnes.


Neočekávaný výsledek referenda však přidal další, větší překážku trhu, který se stále přizpůsoboval kolkovným a globálním geopolitickým faktorům. „Přední londýnský trh s nemovitostmi by mohl těžit z něčeho, co se v nejbližší době zdá nepravděpodobné: nevyměnitelných šest měsíců,“ říká Tom Bill z Knight Frank.

Pro některé zahraniční investory je však současná turbulence příležitostí. Kupující získají zvýšenou hodnotu při koupi londýnských nemovitostí v důsledku odpisování šterlinků, říká Peter Wetherell, makléř na základě Mayfair. "Pro zahraniční kupce tento velký a dramatický pokles hodnoty šterlinků efektivně vykompenzuje Stamp Duty a daňové úpravy a učiní z prvotřídní londýnské nemovitosti lukrativní investici pro zahraniční investory dost odvážnou, aby se puntili navzdory nejistotě na trhu."

Terasa Beecham Penthouse

Terasa Beecham Penthouse

Pro mnoho lidí, kteří věří v londýnskou dlouhodobou odolnost, současné narušení trhu nemění celkovou přitažlivost města, zejména jako útočiště pro zachování bohatství.Výzkum Knight Frank ukazuje, že za poslední desetiletí město čerpalo z rozvíjejících se trhů (114 000) více než dvojnásobek počtu jedinců s vysokou čistou hodnotou, než USA a Austrálie (42 000 a 22 000). Investoři jsou přitahováni bezpečností města, dobrými školami, zeleným prostředím a centrálním časovým pásmem, což je faktor, který se v důsledku hlasování o Brexitu pravděpodobně nezmění.

Město také aktivně investuje do budoucnosti. Širší pohled na trh s nemovitostmi také ukazuje, že zatímco poptávka po nemovitostech Prime Central London v posledních letech poklesla, v okolí většího Londýna vzrostl zájem, kde regenerační systémy a obnovené projekty propojení a infrastruktury posouvají krajinu luxusu živobytí.

„Vzhledem k tomu, že po finanční krizi se londýnské zlaté poštovní směrovací čísla staly dostupnější, kupující stále více hledali lepší hodnotu v zahraničí,“ říká Tom Bill. Přestože hledají lepší hodnotu, stále chtějí „specifikace a vybavení nejlepší ve své třídě“, což znamená, že se stále více zaměřuje na kvalitu systémů než na touhu být v určité oblasti.

Vývojáři využili tuto poptávku a zvyšují celkovou úroveň kvality novostavby, která stále více zahrnuje balíčky vybavení, služby, komerční a kulturní složky. I když jsou takové experimenty v urbanismu a vytváření míst běžné ve městech jako Miami, Hongkong nebo Singapur, v Londýně jsou relativně novým jevem.

Southbank, jedna z prvních revitalizovaných oblastí, nebyla dříve na mapě pro bohaté investory, ale zaznamenala rychlejší tempo růstu ve srovnání s ostatními hlavními čtvrtími a slouží jako příklad toho, jak mohou nové trhy dozrát, říká Tom Bill. Kromě The Shard (nejvyšší budovy v západní Evropě) je oblast také místem More London, master plánovaného společností Foster + Partners, a One Tower Bridge, projektu Berkeley Homes, který kombinuje luxusní rezidence s obchody, restauracemi, pěšími chodníky a živý nábřežní park.

Populární londýnská brasserie The Ivy, kromě svých kulturních nabídek, nedávno oznámila, že plánuje otevření umístění v přízemí u One Tower Bridge, a londýnské divadlo brzy obsadí devadesátipadesátimístné divadelní divadlo. Samotné schéma zahrnuje významný prostor pro venkovní bydlení, také novinkou pro Londýn. „Co je na tomto projektu opravdu zvláštní, je množství dynamické terasy a střešního prostoru, spolu s venkovními kuchyněmi, vířivkami a altány,“ říká Murray Levinson, partner společnosti Squire & Partners, který projekt navrhl.

Z vrcholu věže Penthouse, která je vybavena střešní terasou a vířivkou, můžete vidět přes Temži do Londýna, Tower Bridge, Tower of London a dále. V dolních patrech postavených směrem k řece jsou posuvné prosklené dveře, které se otevírají na široké terasy s výhledem na radnici a věžní most. Názory byly silným prodejním místem pro projekt, který se v současné době prodává na 90%. Kvalita stavby (interiéry s ručně vyráběnými truhlářskými výrobky, leštěnými mramorovými pracovními deskami, spotřebiči Miele a domácími automatizačními systémy) byla také remíza, stejně jako balíček vybavení: 24hodinová recepční služba od Harrods Estates, posilovna, lázně a krytý bazén jsou zahrnuty. Zůstává zhruba 23 jednotek, včetně vybraných penthousů. Ceny se pohybují kolem 3 900 USD za čtvereční stopu.

Koncept smíšeného použití také roste ve větším Londýně se schématy, jako je Nine Elms, které zahrnují 20 000 nových domů, a dále na západ, White City, což je pozemek generální opravy 10 miliard USD, který si klade za cíl transformovat oblast z ostrého , převážně komerční krajina do živé čtvrti s 5 000 novými domy, obchody a kancelářským centrem pro společnosti související s médii. V rámci oživení promění londýnský vývojář Stanhope bývalé sídlo BBC na luxusní rezidence.

Na východě se vysoké věže množí také ve městě, které bylo kdysi definováno rovnoměrnějším urbanizmem v malém měřítku. V Canary Wharf navrhl Herzog & de Meuron novou věž s přezdívkou Rolling Pin kvůli svému vysokému válcovému tvaru a Foster + Partners navrhli South Quay Plaza, nejvyšší bytový projekt, který se v současné době staví v EU.

Obytná strana Canary Wharf, Londýn

Obytná strana Canary Wharf, Londýn

Canary Wharf, historicky rušný přístav, a v poslední době pozemek rozvíjející se finanční čtvrti, se stává stále více vyhledávaným místem k životu. Očekávání budoucího růstu jsou posílena příchodem nové Crossrail Line, která má být spuštěna v roce 2018, což výrazně zkrátí dobu cestování do centra Londýna. Dnes se oblast stále cítí převážně korporátně, ale vývojáři mají v úmyslu kombinovat rezidenční a komerční programy se zvýšenou konektivitou, jak komunita dozrává.

"Canary Wharf se stává více smíšeným a bude narůstat na 200 000 obyvatel," říká Harry Lewis, generální ředitel Berkeley Homes, který vyvíjí South Quay Plaza. "Výnosy z pronájmu jsou zde vyšší a příchod Crossrailu bude změnou hry."

South Quay Plaza se nachází na nábřeží přímo naproti CBD, ačkoli mnoho z přilehlých budov je postaveno přímo na okraji pobřeží, Grant Brooker, vedoucí ateliéru Foster + Partners, chtěli přistoupit k místu jinak. "Je důležité nechat projít denním světlem",
říká, že vysvětlil, že šikmým tvarem krychlových věží, které mají relativně malou stopu (více než 64% webu nebude rozvinuto), byl schopen vytvořit mnohem více expozic. „Budova nemá zadní stranu,“ říká. „Každá jednotka má fantastický průčelí“.

Tým společnosti Brooker také využívá své rozsáhlé zkušenosti s projektováním budov na mezinárodní úrovni k vytvoření komplexního programu vybavení, který zahrnuje zdravotní klub, lázně a 20 metrů bazén, a klubovou místnost pro obyvatele, která pokrývá celé 56. patro a zahrnuje bar, promítací místnost a velká terasa. „V dřívějším vývoji v Londýně chyběl typ vybavení, který je nezbytný pro skutečnou práci budovy,“ říká Brooker.

South Quay Plaza, které je naplánováno na povolání počínaje rokem 2020, zahrnuje 888 jednotek napříč 36-podlažními a 68-podlažními věžími, od studií až po rezidence se třemi ložnicemi a penthousy. Zatím Berkeley Homes vydal 350 kusů s cenami od 990 000 USD. K dnešnímu dni se polovina těchto jednotek prodala a poptávka z Asie byla silná: 50% mezinárodních kupců projektu pochází z Číny.

Adam Challis, vedoucí rezidenčního výzkumu v Jones Lang LaSalle, říká, že regenerační systémy, jako je Canary Wharf, jsou u asijských kupujících obzvláště oblíbené, protože chápou dlouhodobý investiční potenciál. "Chápou to, protože viděli, že se to děje v jejich vlastních zemích," říká. Společnost Challis také zaznamenala v posledních letech celkový posun v postoji kupujících, kdy investoři sledují dlouhodobý pohled, pečlivě zkoumají programy, schémata a sousedství a přistupují k rozhodnutí jako investice v Londýně jako celku.

Čas ukáže, jak se Británii podaří vyjednat její odchod z Evropské unie a jak se londýnské veletrhy v důsledku změn změní. Hodně bude záviset na trvalých dopadech Brexitu na britské podniky, zejména na ty, které jsou v obrovském finančním sektoru země. Před referendem se v příštím desetiletí měla londýnská populace zvýšit o 100 000 lidí ročně a nabídka bydlení zaostávala. Pro ty, kteří věří v budoucnost města a pokračující potenciál růstu, by nyní mohl být vhodný čas na propad.

Tento článek byl poprvé publikován v PALÁC.


Why Brexit happened -- and what to do next | Alexander Betts (Březen 2024).


Související Články